O objetivo da grande maioria dos brasileiros é possuir uma renda mensal de forma passiva, isso é, um valor ao qual poderá contar mensalmente sem que haja a necessidade de realizar grandes esforços ou resgates adicionais de seus investimentos. Com os fundos imobiliários existe essa possibilidade e não é necessário a alocação de grandes fortunas para alcançar esse objetivo.
A função desse artigo é explicar, exemplificar e simplificar as principais dúvidas e paradigmas que você, investidor, pode ter em sua jornada quando o assunto é alocar seu capital no mercado de fundos imobiliários.
O que é um Fundo Imobiliário?
No mundo dos investimentos, os Fundos de Investimentos imobiliários, ou simplesmente FII, são aplicações com boas expectativas de lucros para o investidor, isso é, quem aplica nesse segmento possui duas formas de obter rendimentos: através do recebimento mensal de dividendos ou da valorização da cota com a possibilidade de vende-la com lucro.
Para facilitar a compreensão desse investimento, é possível e usual compará-lo a estrutura de um condomínio, onde os cotistas / investidores se agrupam para alocar seu capital em empreendimentos imobiliários de diversos segmentos, tendo como benefício o retorno causado pela valorização e locação dos imóveis, sendo que os lucros dos aluguéis são distribuídos mensalmente durante o prazo do seu investimento.
Mesmo tendo risco inferior ao do mercado acionário, é importante ressaltar que os fundos imobiliários são investimentos negociados na bolsa de valores e podem sofrer oscilações consideráveis, como por exemplo, na explosão da pandemia de COVID no final de 2019, que por sua vez, trouxe a desvalorização das cotas dos fundos imobiliários de forma sistemática, impactando o mercado em praticamente todos os segmentos.
Todavia, a alocação em fundos imobiliários possui uma estratégia para o longo prazo, possibilitando ao investidor manter os ativos em carteira e aguardar um cenário de recuperação em casos de queda, sem que haja a necessidade de abandonar sua posição com a cota desvalorizada e ainda seguir recebendo os dividendos.
Os Fundos imobiliários são opções de investimentos destinados a todo público que possua o perfil moderado ou arrojado, desde ao grande “Tubarão”, nome dado aos grandes players no mercado financeiro, com suas carteiras sólidas e complexas, até aos investidores iniciantes, que desejam começar a montar suas carteiras e consolidar seu patrimônio gradativamente.
Como faço para começar a investir em Fundos imobiliários?
O primeiro passo a ser dado é abrir uma conta na XP Investimentos através do nosso link , o prazo para conclusão do seu cadastro é de 48 horas. Após receber a confirmação de abertura da conta, você será oficialmente parte do time XP e terá acesso as nossas plataformas de negociação.
Os fundos imobiliários são negociados na bolsa de valores, tornando necessário a utilização de uma plataforma ou aplicativo para que a compra ou venda seja processada. Não é necessário que o investidor realize a adesão de uma plataforma profissional, caso prefira, pode optar por utilizar o home broker, a plataforma própria da XP Investimentos.
O lote padrão de negociação de um fundo imobiliário é de apenas 1 cota, ou seja, é um investimento muito acessível, sendo que existem fundos que são negociados com o valor da cota próximo de R$ 10,00 e a maioria são negociados com valores em torno de R$100,00.
Com esse amplo acesso, torna-se fácil criar uma estratégia de aplicação mensal sempre que tiver aquela sobra financeira, até chegar ao ponto que o seu recebimento de dividendos, proveniente da sua carteira de FII, seja o suficiente para comprar mais cotas dos fundos imobiliários.
Quais fundos imobiliários posso comprar?
Quando você, investidor, pensar em estruturar a sua carteira de FII, vai se deparar com alguns pontos a serem estudados. Uma dúvida que se tornou recorrente para quase todos os investidores é a indecisão no momento da escolha, pois saber quais fundos imobiliários devem comprar não é uma tarefa fácil, dado que existem mais de 400 fundos imobiliários que são negociados na bolsa de valores. E a resposta para esse paradigma pode variar com base no objetivo e aversão ao risco do investidor.
Dentro dos fundos imobiliários é possível seguir a estratégia de diversificação entre setores, isso é, não alocar todos os ovos em uma única cesta, sendo possível segmentar seus investimentos em fundos de tijolo que aplicam em imóveis físicos, sendo possível realizar a aplicação em shoppings, agências bancárias, galpões logísticos e muito mais. Nesse segmento de tijolo, de fato o fundo imobiliário e, por consequência você, é o dono do imóvel em questão.
Outra forma do investidor alocar seu capital nos FII é através dos fundos do segmento de “papel”, onde o gestor do fundo aloca os recursos financeiros em ativos do mercado de renda fixa que são atrelados aos imóveis, como por exemplo os CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), as LCI (Letra de Crédito Imobiliária) e as LH (Letras Hipotecárias).
Por que investir em Fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários são conhecidos como o primeiro passo para adentrar no mercado de renda variável, sendo uma opção para investidores que estão ingressando nesse mercado e visam otimizar a relação risco e retorno da sua carteira.
Outra grande vantagem dos FII está atrelada a possibilidade de aplicar em grandes empreendimentos sem que haja a necessidade de alocar muito dinheiro, na prática o investidor pode, por exemplo, fomentar sua carteira gradativamente, comprando cotas dos fundos imobiliários em sua maioria de forma unitária, tornando a alocação inicial desse segmento baixo e acessível a todo investidor.
As vantagens tributárias dos FII
Os fundos imobiliários também possuem vantagens fiscais no momento da declaração do imposto de renda da pessoa física, em outras palavras, todo valor obtido através do aluguel mensal ou dividendo é totalmente isento de imposto de renda. Essa isenção é a forma que o governo incentiva as aplicações nesse segmento, viabilizando a injeção de recursos financeiros no mercado imobiliário e fomentando a criação de infraestrutura.
Porém, quando se tem lucro com a compra e venda da cota do fundo imobiliário, não terá a isenção de imposto de renda, terá que fazer o recolhimento do IR devido na alíquota única de 20% sobre o lucro.
Na dúvida entre comprar um imóvel para alugar ou aplicar o dinheiro nos FII?
Agora vamos entender as diferenças entre aplicar em fundos imobiliários e comprar o imóvel diretamente, pois sempre fez parte da cultura do brasileiro guardar dinheiro para poder comprar um imóvel e posteriormente alugá-lo, mas esse evento implica em alguns detalhes que valem uma ponderação. Por exemplo, quando se compra um imóvel, se faz necessário desembolsar grandes quantias de dinheiro e muitas vezes realizar um financiamento para a aquisição, no caso dos FII você poderá comprar cotas por valores bem mais acessíveis, inclusive facilitando a venda quando necessário, já no caso do imóvel, não é possível vender apenas um cômodo, ou seja, a negociação de um imóvel é mais complexa e pode levar alguns meses, com os FII poderá vender uma quantidade exata de cotas que for necessária para fazer caixa. Na aquisição do imóvel, incidirá vários custos tributários, pagamento de escritura e valores altos de corretagem, já com os FII não terá esses custos elevados, e na XP é possível comprar e vender os fundos imobiliários com custo zero de corretagem.
Com o imóvel terá o trabalho de administrar e realizar a manutenção, cobrar o inquilino e ainda correr o risco de inadimplência e vacância. No fundo imobiliário essa gestão é terceirizada para gestores profissionais, que serão remunerados para isso, e mesmo pagando a taxa de administração para o gestor realizar o trabalho, a sua rentabilidade final como investidor geralmente é maior quando comparado ao aluguel que receberia se tivesse o imóvel em sua posse alugado, dado que o aluguel distribuído pelo FII é isento de imposto de renda para a pessoa física, enquanto o aluguel recebido do imóvel é passível de tributação.
Conte com a Braúna para fazer a melhor escolha de FII
Investir no mercado imobiliário através dos FII pode ser simples se você tiver a nossa assessoria para lhe acompanhar nesse processo de estruturação da sua carteira de investimentos, conte conosco para antecipar seus sonhos!
